Bornes de recharge en entreprise : loi LOM

Vous gérez un parc de bureaux, un entrepôt ou un site industriel dans les Bouches-du-Rhône, et cette question revient sans cesse dans les réunions techniques : faut-il équiper le parking de bornes de recharge, et si oui, dans quel délai ? La loi d’orientation des mobilités, dite loi LOM, a posé le cadre. Mais entre les seuils de places, les critères de taille d’entreprise et la différence entre pré-équipement et installation, beaucoup de décideurs avancent à l’aveugle.

Un gestionnaire de patrimoine tertiaire nous confiait récemment avoir failli lancer un chantier de six bornes sur un site qui, après vérification, n’était pas soumis à l’obligation d’installation. À l’inverse, d’autres pensent être tranquilles alors qu’une rénovation à venir va déclencher un pré-équipement obligatoire. La règle existe, elle est claire une fois décodée, mais elle est rarement lue correctement.

Cet article démêle exactement ce que la loi impose, à qui, et à partir de quand. Vous saurez si votre parking est concerné, ce que vous devez prévoir, et comment éviter les erreurs qui coûtent cher.

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Loi LOM : ce que le texte impose vraiment aux parkings d’entreprise

La loi LOM du 24 décembre 2019 a modifié le Code de la construction et de l’habitation pour y inscrire deux logiques bien distinctes. La première concerne le pré-équipement des parkings. La seconde, plus récente dans son application, concerne l’installation effective de bornes de recharge. Confondre les deux est l’erreur la plus fréquente, et elle fausse tout le raisonnement.

Le pré-équipement, c’est préparer le terrain : conduits pour le passage des câbles, alimentation électrique, réserve de puissance au tableau. L’idée est de pouvoir poser une borne plus tard sans rouvrir les sols. L’installation, elle, met en service une borne réellement utilisable par un véhicule. Le législateur a fait un choix pragmatique en imposant souvent le premier bien avant le second, pour étaler l’investissement dans le temps.

Ces obligations ne tombent pas au hasard. Elles dépendent de trois paramètres qui se croisent : la nature du bâtiment (résidentiel, non résidentiel, mixte), sa date de permis de construire (avant ou après le 11 mars 2021) et le nombre de places du parking. Un même site peut relever d’une règle pour le pré-équipement et d’une autre pour l’installation. C’est cette combinaison qui rend la lecture délicate.

Pour un bâtiment professionnel, la question n’est donc jamais « suis-je concerné oui ou non » de façon binaire, mais « laquelle des deux obligations s’applique à mon cas précis, et dans quel délai ». Les sections qui suivent répondent à chaque situation.

Suis-je concerné ? Le seuil de 20 places et le critère souvent oublié

C’est ici que la plupart des articles concurrents se trompent, ou simplifient à l’excès. Pour l’obligation d’installer des bornes dans un bâtiment existant, deux conditions doivent être réunies en même temps.

Première condition : le parking doit comporter plus de 20 emplacements de stationnement. Un parc de 20 places ou moins n’est pas soumis à cette obligation d’installation. Deuxième condition, celle que beaucoup oublient : le bâtiment doit être possédé et occupé par une entreprise de plus de 250 salariés, dépassant au moins l’un de ces seuils financiers, soit un bilan supérieur à 43 millions d’euros, soit un chiffre d’affaires supérieur à 50 millions d’euros.

Autrement dit, une PME classique, même avec un grand parking, n’est pas tenue d’installer des bornes au titre de cette obligation pour bâtiment existant. Une précision juridique mérite d’être posée dès maintenant : l’exemption des PME suppose de posséder et d’occuper le bâtiment. Une PME simplement locataire de ses locaux ne relève pas de l’exemption telle que le texte est rédigé, une subtilité que beaucoup d’articles écrasent d’un raccourci trompeur.

Un exploitant de plateforme logistique nous a un jour appelés persuadé d’être hors la loi, avec son parking de 60 places. Après vérification de ses effectifs et de son chiffre d’affaires, il ressortait sous les seuils : aucune obligation d’installation ne pesait sur lui. Il restait libre de s’équiper pour ses salariés, mais par choix, pas par contrainte.

Cette information réglementaire est vérifiable directement à la source. Selon le Code de la construction et de l’habitation (article L113-13, et exemptions à l’article L113-14), l’obligation d’installation dans un bâtiment existant ne vise que les grandes entreprises dépassant ces seuils. La réglementation évoluant régulièrement, validez toujours votre situation exacte auprès d’un professionnel qualifié ou de l’organisme compétent. Service Public : infrastructures obligatoires de recharge

Le calcul du nombre de bornes requises

Quand l’obligation d’installation s’applique, le bâtiment doit disposer d’au moins un point de recharge, situé sur un emplacement accessible aux personnes à mobilité réduite, puis d’un point de charge par tranche de 20 emplacements supplémentaires. Un parking de 95 places soumis à l’obligation devra ainsi compter au moins 4 points de recharge, dont un accessible PMR. Une nuance de vocabulaire compte ici : un emplacement accessible PMR reste ouvert à tout conducteur, alors qu’un emplacement réservé PMR lui est exclusivement dédié. L’obligation d’un point réservé, et non plus seulement accessible, s’applique aux grands parcs de plus de 200 places dans le cadre du neuf et de la rénovation.

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Neuf et rénovation importante : le pré-équipement change la donne

Dès qu’un bâtiment est neuf, ou fait l’objet d’une rénovation importante, la logique bascule. Ici, ce n’est plus la taille de l’entreprise qui compte, mais le seul fait de construire ou de rénover lourdement. Et le seuil descend : le pré-équipement devient obligatoire dès plus de 10 places de parking.

Une rénovation est qualifiée d’importante lorsque son montant atteint au moins 25 % de la valeur du bâtiment, hors coût du terrain. Autrement dit, une simple réfection ne déclenche rien, mais un chantier lourd touchant le parking ou l’installation électrique du bâtiment fait entrer dans le champ de l’obligation.

Concrètement, pour un bâtiment non résidentiel concerné, la loi impose d’équiper au moins 20 % des emplacements en pré-équipement, d’installer au moins un point de recharge et de prévoir un emplacement accessible aux personnes à mobilité réduite. C’est une exigence sensiblement plus large que celle des bâtiments existants, car elle démarre à un seuil de places plus bas.

Deux exemptions viennent toutefois nuancer ce principe, et elles sont trop souvent passées sous silence. La première : une PME qui possède et occupe son bâtiment est exonérée du pré-équipement, au même titre que de l’installation. La seconde : lors d’une rénovation importante, si le coût des bornes et de leur raccordement dépasse 7 % du coût total des travaux, l’obligation tombe. Ces garde-fous évitent que la contrainte devienne disproportionnée pour les plus petites structures ou les chantiers déjà lourds.

Un syndic gérant un immeuble mixte nous a interrogés en pensant échapper à toute obligation parce que la copropriété était ancienne. Le projet de rénovation énergétique qu’il préparait, chiffré au-delà du seuil des 25 %, allait pourtant déclencher un pré-équipement sur la part non résidentielle du parking. Anticiper cette contrainte dans le budget travaux lui a évité une mauvaise surprise en cours de chantier.

Le pré-équipement a un intérêt économique réel : préparer l’infrastructure pendant que les sols sont déjà ouverts coûte une fraction du prix d’une reprise ultérieure. Repousser cette étape revient souvent à payer plus cher plus tard, une fois le parking refermé et carrelé.

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Puissance électrique et technique : ce que le pré-équipement doit garantir

Un point souvent négligé : le pré-équipement n’est pas qu’une affaire de conduits vides. La réglementation fixe une puissance électrique minimale, notée PIRVE, que l’installation doit être capable d’acheminer. Cette puissance varie selon le nombre de places et le type d’usage du parking.

Pour un parc non résidentiel de 10 à 20 places destiné aux salariés, la puissance minimale est de 15 kVA ; elle monte à 22 kVA si le parking accueille des clients. Entre 21 et 40 places, ces valeurs passent respectivement à 22 et 33 kVA. Au-delà, la formule intègre une part fixe et un incrément par tranche de dix places. Ces seuils garantissent que le parking pourra réellement alimenter les bornes le jour où elles seront posées.

Chaque circuit doit par ailleurs comporter un conducteur de protection relié à la terre et respecter les exigences de sécurité des installations électriques des bâtiments, en cohérence avec la norme NF C 15-100 qui régit les installations basse tension. C’est là que la compétence en électricité et la qualification IRVE se rejoignent : un pré-équipement mal dimensionné oblige à tout reprendre au moment de l’installation.

Dans les demandes que nous recevons de bailleurs et de gestionnaires, le vrai point de blocage est rarement le prix de la borne elle-même. C’est la capacité du tableau et du raccordement à absorber la charge sans compromettre le reste du bâtiment. Sur un immeuble occupé, dimensionner cette puissance sans couper les services aux occupants demande une coordination que beaucoup de poseurs isolés sous-estiment.

Pour un site professionnel, la réserve de puissance doit aussi permettre un pilotage ultérieur de la charge, afin de recharger plusieurs véhicules sans faire exploser la puissance souscrite. Anticiper ce pilotage dès le pré-équipement évite une reprise coûteuse.

Échéances 2025, 2027 et au-delà : le calendrier à connaître

Le calendrier réglementaire s’étale sur plusieurs années, ce qui explique en partie la confusion ambiante. Voici les repères à garder en tête.

• Depuis le 1er janvier 2021 : pré-équipement obligatoire dans le neuf non résidentiel de plus de 10 places (20 % des emplacements).
• Depuis le 1er janvier 2025 : obligation d’installation de bornes dans les bâtiments non résidentiels existants de plus de 20 places, pour les grandes entreprises dépassant les seuils de taille.
• À horizon 2027 : le cadre européen, via la directive sur la performance énergétique des bâtiments, renforce les exigences de recharge pour certains parkings non résidentiels, avec une trajectoire vers davantage de points de charge.

En parallèle, une autre obligation, souvent confondue avec la loi LOM, concerne les grands parkings extérieurs : la loi APER impose des ombrières photovoltaïques sur les parcs de plus de 1 500 m². Ce sont deux réglementations différentes, avec des critères et des échéances propres, mais un même parking peut relever des deux. Ne pas les mélanger évite de dimensionner un projet à côté de la plaque.

Ce qui change surtout en 2026, c’est la montée en puissance des contrôles. Les services de l’État, notamment les directions départementales des territoires, peuvent diligenter une inspection sur signalement ou à l’occasion d’un dépôt de permis modificatif. L’anticipation devient donc un enjeu concret, pas seulement une bonne pratique.

Sanctions et non-conformité : ce que vous risquez réellement

C’est le sujet où circulent le plus d’approximations. On lit tout et son contraire, de « aucune amende spécifique » à « 7 500 euros par an ». Remettons de la rigueur.

Le manquement aux obligations d’équipement des parkings, inscrites aux articles L113-11 à L113-13 du Code de la construction et de l’habitation, relève de l’article L183-4 du même code. Cet article prévoit une amende pénale pouvant atteindre 45 000 euros pour les personnes physiques responsables de l’exécution des travaux. Pour une personne morale, ce montant peut être quintuplé selon les règles du code pénal.

Il faut nuancer, et c’est important. Cette amende n’est pas une pénalité administrative automatique qui tomberait chaque année. C’est une sanction pénale sur infraction constatée. En pratique, l’autorité administrative met d’abord en demeure de régulariser la situation dans un délai déterminé, avant toute poursuite. À côté de la voie pénale, une voie administrative de mise en conformité peut aussi être engagée après un contrôle resté sans effet. Le risque devient réel dès qu’un contrôle est déclenché, mais il ne s’agit pas d’une amende forfaitaire annuelle comme certains le laissent entendre.

Au-delà de la sanction, la non-conformité expose à d’autres formes de préjudice : un contentieux entre bailleur et preneur sur la répartition des coûts, un blocage lors d’une demande de permis modificatif, ou une perte d’attractivité face à des collaborateurs et clients de plus en plus nombreux à rouler en électrique.

Vous voulez sécuriser la conformité d’un parc immobilier avant un contrôle ou une cession ? La lecture précise de votre situation vaut mieux qu’une estimation approximative. Faites le point avec un professionnel qualifié.

Aides financières : une obligation moins lourde qu’il n’y paraît

Bonne nouvelle pour équilibrer le tableau : plusieurs dispositifs réduisent le coût. Le programme ADVENIR finance une partie de l’installation en parking privé comme public, sous réserve que le poseur soit qualifié IRVE. Les certificats d’économie d’énergie et certaines aides régionales peuvent s’y ajouter. La TVA est par ailleurs récupérable pour une entreprise assujettie.

Le point de vigilance, encore une fois, c’est la qualification. Sans installateur qualifié IRVE, aucune aide n’est versée, et beaucoup de projets se privent de plusieurs centaines d’euros par point de charge faute d’avoir vérifié ce détail au moment du choix du prestataire.

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Trois erreurs qui coûtent cher aux gestionnaires

Au fil des chantiers en PACA, certaines erreurs reviennent avec régularité. Les repérer à l’avance fait gagner du temps et de l’argent.

Croire que tout parking de plus de 20 places doit installer des bornes. C’est faux pour les bâtiments existants : le critère de taille d’entreprise exempte la majorité des PME de l’obligation d’installation. Lancer un chantier non requis, c’est engager un budget sans contrainte légale derrière.

Confondre pré-équipement et installation. Ce cas revient souvent : un gestionnaire prévoit des bornes complètes alors que seul le pré-équipement est imposé, ou l’inverse. Le premier prépare l’infrastructure, la seconde met en service. Le budget et le calendrier ne sont pas les mêmes.

Négliger la puissance disponible. Poser une borne sur un tableau saturé, c’est risquer de tout reprendre. La vraie question technique n’est pas la borne, mais la capacité du raccordement à l’alimenter sans fragiliser le bâtiment. Un diagnostic électrique en amont évite cette impasse.

Passez de l’obligation à un projet maîtrisé

L’obligation de bornes de recharge en entreprise n’a rien d’insurmontable une fois le cadre décodé. Retenez l’essentiel : le seuil de 20 places et le critère de taille pour l’installation en bâtiment existant, le seuil de 10 places pour le pré-équipement dans le neuf et la rénovation importante, et une puissance électrique à dimensionner avec sérieux.

La difficulté réelle n’est pas juridique, elle est technique et organisationnelle. Vérifier la puissance du tableau, coordonner l’intervention sur un site occupé, mobiliser les aides avec un poseur qualifié, anticiper l’évolution du parc de véhicules : c’est ce travail de terrain qui fait la différence entre une mise en conformité propre et un chantier subi.

Pour un parc immobilier dans les Bouches-du-Rhône ou ailleurs en PACA, la bonne démarche commence toujours par un diagnostic honnête de votre situation, sans surestimer ni minimiser l’obligation. C’est la meilleure façon de transformer une contrainte réglementaire en investissement utile.

Vos questions fréquentes sur l’obligation de bornes de recharge

Sources

• Service Public Entreprendre , infrastructures obligatoires de recharge des véhicules électriques
• Légifrance , Code de la construction et de l’habitation, article L113-12 (pré-équipement)
• Légifrance , Code de la construction et de l’habitation, article L113-13 (installation en non résidentiel)
• Légifrance , Code de la construction et de l’habitation, article L113-14 (cas exclus et exemptions)
• Légifrance , Code de la construction et de l’habitation, article L183-4 (sanctions pénales)
• Légifrance , Code de la construction et de l’habitation, article R113-6 (conditions techniques du pré-équipement)
• Ministère de la Transition écologique , recharge des véhicules électriques et nouveaux équipements
• Mission Transition écologique des entreprises , aides pour l’installation de bornes de recharge