Vidéosurveillance en copropriété, vote en AG, CNIL et installation

Tags dans le hall, boîtes aux lettres forcées, vélos disparus : tôt ou tard, la vidéosurveillance en copropriété arrive à l’ordre du jour. Avec elle, trois doutes. La majorité à viser, ce qu’on peut filmer sans s’exposer à la plainte d’un résident, et qui peut regarder les images.

Le cadre est plus lisible qu’il n’y paraît, mais il repose sur deux blocs de règles qui s’ignorent. Le droit de la copropriété encadre le vote. La protection des données, contrôlée par la CNIL, encadre l’usage des images. Une résolution parfaitement votée peut donner un dispositif non conforme, et l’inverse.

Ce guide suit l’ordre dans lequel un syndic rencontre ces questions. D’abord le vote et le champ des caméras. Ensuite les obligations après la pose, puis le chantier en immeuble occupé.

Une caméra fiable repose d’abord sur une alimentation et un câblage soignés. Voyez comment nous menons nos travaux d’électricité en copropriété, du diagnostic à la mise en service.

Quelle majorité pour voter la vidéosurveillance en AG ?

Les caméras des parties communes se votent en principe à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. C’est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas.

Ce n’était pas toujours le cas. Les travaux destinés à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens relevaient autrefois de l’article 25. Depuis la loi ALUR de 2014, la jurisprudence range les caméras des halls et paliers parmi les travaux de sécurité, votés à l’article 24. Le tribunal judiciaire de Paris l’a encore jugé le 17 avril 2026.

La transmission des images aux forces de l’ordre : article 25

Une autre décision obéit à une règle plus stricte. Autoriser l’envoi des images à la police ou à la gendarmerie relève de la majorité de l’article 25 (article L. 272-2 du code de la sécurité intérieure). C’est la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non.

Cette transmission reste encadrée :

• elle n’est possible qu’en cas d’occupation des parties communes qui bloque l’accès, la circulation ou le fonctionnement des dispositifs de sécurité ;
• une convention doit être signée avec le préfet, et aussi avec le maire si la police municipale reçoit les images ;
• les images ne doivent montrer ni l’entrée des logements ni la voie publique ;
• un affichage sur place signale cette possibilité.

Un raccordement permanent des caméras à un poste de police est exclu. Le Conseil constitutionnel l’a jugé contraire au respect de la vie privée en 2010.

La majorité de l’article 25 n’est pas atteinte, mais la résolution recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires ? L’article 25-1 permet alors un second vote immédiat à la majorité de l’article 24.

Préparer une résolution qui tient

Une résolution vague expose à une contestation. Le projet joint à la convocation gagne à préciser l’emplacement de chaque caméra et sa finalité (vols, dégradations, squat). Il indique aussi la durée de conservation, les personnes habilitées à visionner et le devis retenu.

Scénario classique en copropriété : la résolution vote « l’installation d’une vidéosurveillance » sans plan d’implantation. Le prestataire place une caméra dont le champ couvre deux portes palières. Le dispositif doit être repris, alors qu’un plan joint à la convocation aurait réglé la question avant le vote.

Séparez deux résolutions distinctes : l’installation d’un côté, la transmission aux forces de l’ordre de l’autre. Chacune a sa majorité.

Que peut-on filmer dans les parties communes ?

Les caméras peuvent filmer les espaces communs : hall d’entrée, parking, local vélos ou poussettes, cour, portes d’ascenseur. Elles ne doivent filmer ni les portes des appartements, ni les balcons, terrasses ou fenêtres des logements. Ce sont les zones listées par la CNIL dans sa fiche consacrée aux immeubles d’habitation.

Quand une porte palière entre malgré tout dans le champ, elle doit être masquée dans le dispositif, avec la fonction de masquage de l’enregistreur. C’est un réglage à demander explicitement à l’installateur.

La finalité doit rester la sécurité des biens et des personnes. Les caméras ne servent pas à suivre les allées et venues des résidents, ni à surveiller le travail du gardien.

Situation type sur une résidence avec parking souterrain : des vols à la roulotte se répètent. Le premier réflexe est de demander une caméra par allée. En pratique, deux caméras bien placées sur la rampe d’accès et la porte piétonne peuvent suffire à identifier les entrées. Le coût et l’emprise sur la vie privée sont bien moindres.

Les obligations CNIL après le vote

Le vote règle la question entre copropriétaires. Il ne dispense pas du respect du RGPD. Les images de personnes identifiables sont des données personnelles, et le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, en est responsable.

Les réclamations adressées à la CNIL n’ont jamais été aussi nombreuses, tous sujets confondus. D’après la CNIL (Rapport annuel 2025), l’autorité a reçu 20 150 plaintes en 2025, un record en hausse de 10 % sur un an. Un résident qui conteste une caméra mal placée sait vers qui se tourner. CNIL, rapport annuel 2025

Aucune déclaration, mais un registre

Pour des lieux non ouverts au public, aucune formalité n’est à accomplir auprès de la CNIL. Le dispositif doit en revanche figurer au registre des traitements tenu par le syndic ou l’organisme HLM. Dans le logement social, le délégué à la protection des données du bailleur est associé au projet.

Un panneau complet, pas un simple pictogramme

« Immeuble sous vidéosurveillance » ne suffit pas. Le panneau, visible en permanence, indique au minimum :

• la finalité du dispositif ;
• la durée de conservation des images ;
• le nom ou la qualité et le téléphone du responsable ou du délégué à la protection des données ;
• l’existence des droits des personnes filmées ;
• la possibilité de saisir la CNIL, avec ses coordonnées.

Les informations complémentaires peuvent figurer sur un site internet ou dans le règlement intérieur, auquel le panneau renvoie.

Qui regarde les images, et combien de temps ?

L’accès est limité au syndic, aux membres du conseil syndical, au gestionnaire ou au gardien. Les images ne sont pas librement consultables par les habitants, et se regardent en cas d’incident, pas en direct.

La CNIL recommande de ne pas dépasser un mois de conservation. Quelques jours suffisent souvent pour vérifier un incident. Si une procédure est engagée, l’extraction des images se consigne dans un cahier dédié. La durée se fixe selon la finalité, jamais selon la capacité du disque dur.

La sanction ne vise pas seulement l’absence de panneau. D’après la CNIL (référentiel logement social, fiche 11, novembre 2025), l’article L. 254-1 du code de la sécurité intérieure punit un usage détourné des images de vidéoprotection. La peine va jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende. Les règles d’accès et d’usage méritent donc d’être écrites dès le départ. CNIL, référentiel logement social, fiche 11

À noter : la fiche CNIL dédiée aux immeubles d’habitation est signalée comme en cours de mise à jour par la CNIL elle-même. Les principes ci-dessus restent ceux qu’elle applique, mais vérifiez la version en ligne avant votre assemblée générale.

Hall ouvert au public : quand faut-il une autorisation préfectorale ?

Une autorisation du préfet est nécessaire dès que les caméras filment un lieu accessible à tous. Un hall d’entrée dont la porte n’a ni digicode ni interphone est considéré comme ouvert au public. Le dispositif devient alors de la vidéoprotection, régie par les articles L. 251-1 et suivants du code de la sécurité intérieure.

La demande se fait auprès de la préfecture du département, y compris en ligne. Pour une résidence de Vitrolles ou de Marseille, c’est la préfecture des Bouches-du-Rhône.

Ce point rejoint souvent un autre chantier. Une porte de hall qui ne ferme plus, ou un accès sans contrôle, change le régime juridique des caméras. Remettre en état la porte de hall de l’immeuble peut ramener le hall dans la catégorie des lieux non ouverts au public. Un contrôle d’accès par badge ou VigiK produit le même effet.

Caméra d’un copropriétaire sur son palier : est-ce autorisé ?

Non, pas sans l’accord de l’assemblée générale dès que la caméra filme les parties communes. Une caméra ou un judas électronique qui couvre le palier constitue des travaux affectant les parties communes. Ils s’autorisent à la majorité de l’article 25 b de la loi de 1965.

Même avec cette autorisation, le champ doit se limiter à sa propre porte. Filmer la porte du voisin porte atteinte à sa vie privée (article 9 du code civil). Le cas extrême, l’enregistrement de l’image d’une personne dans un lieu privé sans son consentement, relève de l’article 226-1 du code pénal.

Ce qu’on observe souvent : un résident inquiet après un cambriolage pose une caméra connectée sur sa porte, orientée vers l’escalier. Un voisin se plaint au syndic. La solution passe par l’ordre du jour de la prochaine assemblée, avec un champ réduit et les zones voisines masquées.

Installer le dispositif dans un immeuble occupé

Le vote acquis, la qualité du chantier fait la différence. Sur un immeuble habité, le vrai enjeu est rarement la caméra elle-même. C’est d’alimenter, câbler et raccorder sans laisser de goulotte arrachée ni de coupure prolongée dans les parties communes.

Un chantier bien mené suit en général quatre étapes :

1. Visite technique : relevé des zones à couvrir, des champs de vision à exclure, des cheminements de câbles et de la puissance disponible.
2. Alimentation et réseau : création d’une ligne protégée depuis les services généraux, passage des câbles, emplacement de l’enregistreur dans un local fermé.
3. Pose et réglage : fixation, orientation, masquage des zones privatives, paramétrage de la durée de conservation et des accès.
4. Réception : contrôle des images de jour comme de nuit, remise des codes au syndic, pose du panneau d’information.

L’éclairage conditionne la qualité des images de nuit. Une caméra dans un parking mal éclairé enregistre surtout du bruit. Coordonner la pose avec la rénovation de l’éclairage des parties communes évite de payer deux fois le passage des câbles.

Cas fréquent en copropriété : les caméras du hall, l’interphone et l’éclairage relèvent de trois entreprises différentes. Chacune perce, chacune passe ses câbles, personne ne coordonne. Un seul prestataire pour l’électricité, le contrôle d’accès et la menuiserie du hall réduit les interventions et les reprises.

Qui paie, et comment comparer les devis ?

L’installation dans les parties communes est en principe une charge commune, répartie selon les tantièmes. Une caméra qui ne sert qu’à un bâtiment ou à un parking peut relever de charges spéciales si le règlement de copropriété le prévoit. Le syndic vérifie la clé de répartition avant de présenter les devis.

Pour comparer deux offres, regardez au-delà du prix par caméra :

• le nombre de caméras et la justification de chaque emplacement ;
• la résolution et la vision de nuit ;
• l’enregistreur, sa capacité et la durée de conservation paramétrée ;
• les travaux d’alimentation électrique et de passage de câbles, souvent sous-estimés ;
• la maintenance proposée et le délai d’intervention en cas de panne.

La vidéosurveillance gagne à s’inscrire dans l’entretien multitechnique de la copropriété, avec les autres équipements des parties communes.

Trois erreurs qui fragilisent un dispositif

Voter sans plan d’implantation. Les copropriétaires approuvent un principe, pas un dispositif. Le champ des caméras se découvre après la pose, parfois sur des portes palières.

Confondre vote et conformité. Une résolution adoptée ne rend pas le dispositif conforme au RGPD. Le juge de la copropriété contrôle le vote. La CNIL contrôle l’usage des images. Les deux examens sont indépendants.

Laisser les identifiants à tout le conseil syndical. Avec un accès partagé par cinq personnes, sans trace des consultations, personne ne sait qui a regardé quoi. Nommez deux ou trois personnes habilitées et tenez un cahier des extractions.

Hall partagé avec un commerce, résidence mixte : dans ces situations particulières, faites valider le montage. Selon le cas, interrogez votre syndic, un avocat en droit de la copropriété ou la préfecture.

Sécuriser les parties communes sans fragiliser la copropriété

Une vidéosurveillance utile se décide en trois temps. La bonne majorité en assemblée générale, des règles d’usage écrites avant la pose, puis une installation propre et entretenue. Négliger un seul de ces temps expose à une contestation, à une plainte ou à des images inexploitables.

Basé à Vitrolles, le Groupe Rolaix intervient sur les copropriétés des Bouches-du-Rhône, de Marseille à Aix-en-Provence. Le groupe affiche plus de 10 000 interventions par an. L’offre Rolaix 7ONE, tous corps d’état coordonne l’électricité, l’éclairage, le contrôle d’accès et la menuiserie du hall. Un seul interlocuteur, et un devis projet sous 48 h.

Informations réglementaires vérifiées en octobre 2026.

Sources

• CNIL , la vidéosurveillance dans les immeubles d’habitation
• CNIL , référentiel logement social, fiche outils de vidéosurveillance et d’accès
• CNIL , rapport annuel, bilan de l’activité
• Légifrance , loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété
• Actu-Juridique , accès des forces de l’ordre aux images des parties communes
• Kohen Avocats , jugement du tribunal judiciaire de Paris sur le vote des caméras